Impôt sur le gain immobilier : tout savoir pour payer le moins possible

Définition de l’impôt sur le gain immobilier

Dis simplement, l’impôt sur le gain immobilier (ou impôt sur le bénéfice immobilier) est un impôt que vous payez sur le bénéfice (ou plus-value) que vous réalisez lorsque vous vendez un immeuble plus cher que ce que vous l’avez acheté.

J’ai volontairement utilisé le mot “immeuble” car, en droit, on utilise ce terme pour parler de tous les types de biens immobiliers, quelle que soit leur nature. Cela comprend donc les appartements, PPE, villas, maisons, terrains, chalets, etc.

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Quand doit-on payer l’impôt sur le gain immobilier ?

Cet impôt sera “prélevé” lors la signature de la vente chez le notaire. Ce dernier gardera 5% de la valeur du bien en vue du paiement de cet impôt. Il se servira de cette provision pour payer votre impôt précis lorsque celui-ci aura été arrêté par l’administration fiscale. Puis il vous reversera le solde directement sur votre compte.

De manière générale, cet impôt est exigible par l’état dès qu’il y a une aliénation (aliénation = transfert de propriété)

Mais l’administration fiscale précise également quelques cas particuliers qu’elle assimile à une aliénation :

• lorsqu’il y a transfert de la fortune privée à la fortune commerciale
• lorsqu’il y a cession du droit d’acquérir l’immeuble
• lorsqu’il y a transfert d’actions ou parts de sociétés immobilières
• lorsqu’il y a expropriation
• lors de la constitution d’une servitude de droit privée

De manière plus globale, “tout acte qui a pour effet de transférer à un tiers le pouvoir de disposition réel de tout ou partie de l’immeuble” est considéré comme une aliénation et déclenche donc le paiement de l’impôt sur le gain immobilier.

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Formule de calcul de l’impôt sur le gain immobilier

Le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers (ou impôt sur la plus-value immobilière) se base sur la formule ci-dessous :

Impôt sur le gain immobilier =  (Prix de vente - prix d'acquisition - frais d'achat - total des impenses) x barème de l’impôt. On peut également utiliser dans cette formule la notion de "prix de revient" (le montant total que vous avez déboursé pour acquérir votre bien, tous frais confondus).

L’analyse de cette formule nous montre que nous avons deux leviers principaux pour réduire l’impôt sur le gain immobilier :

Option 1 : réduire le montant du gain immobilier

Option 2 : avoir le barème d’imposition le plus bas possible (sachant que le minimum est de 7% quoi qu’il arrive, mais nous en reparlerons en détails plus bas.).

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4 leviers pour réduire le montant de son gain immobilier

En tant que vendeur, vous disposez de 4 leviers pour réduire le montant de votre gain immobilier. 

Précision importante : lorsque l’on parle de réduire le gain immobilier, on parle de réduire le gain immobilier comptable. C'est-à-dire ce qui sera comptabilisé par les impôts.

De cette lecture comptable, il faut distinguer la “réalité” qui est de maximiser l’argent que vous aurez sur le compte en banque après l’opération. 

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Réduire le prix de vente 

Le premier levier est de réduire le prix de vente. En effet, un prix de vente plus faible, c’est un gain imposable plus faible. Et donc un impôt qui baisse d’autant. 

Cependant, ce levier n’est, en pratique, jamais utilisé. 

Il est toujours intéressant de maximiser le prix de vente, même si cela augmente le gain imposable.

Démonstration :

Heureusement pour nous, les 3 autres leviers vont réellement nous permettre de diminuer le gain imposable.

Prix d’acquisition 

Selon la loi, “le prix d’acquisition est le prix qu’avait payé l’aliénateur”. Traduction : le prix d’acquisition c’est le prix auquel vous avez acheté le bien à l’origine.

Simple. Mais, une importante subtilité existe.

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Utilisation de la valeur fiscale

Dans certains cas, vous pouvez utiliser la valeur de l’estimation fiscale à la place du prix d’acquisition.

Cela est possible dans deux conditions :

1. Si l’estimation fiscale a été notifiée APRÈS l’acquisition et qu’elle est en vigueur depuis AU MOINS 10 ans à la date de la vente.
2. Si le contribuable n’est PAS exonéré de l’impôt sur le revenu et sur le bénéfice

‍Conseil : comparez systématiquement la valeur de cette estimation fiscale avec le prix d’acquisition et choisissez celle qui vous permet de diminuer au plus votre gain imposable. 

Frais d’achat du bien

Vous pouvez déduire une bonne partie des frais que vous avez payé lors de l’achat du bien :

• La commission de courtage
• Les frais d’annonce (publicité dans les journaux, internet, etc.) si vous l’avez payé en sus du courtage
• Les frais de notaire
• Les droits de mutation payés lors de l’achat
• Les émoluments + frais d’actes
• Les frais du registre foncier
• Si vous avez recours à un emprunt, vous pouvez également compter les frais de constitution de cédules hypothécaires.

Impenses

Dernier levier pour réduire votre impôt sur le gain immobilier : les impenses. On appelle impenses tous les frais que vous avez engagés pour maintenir ou augmenter la valeur de votre bien.

Voici une liste des impenses les plus fréquents : 

• Les dépenses donnant une plus-value à l’immeuble (pose de panneaux solaire, aménagement d’un galeta, rénovation d’une cuisine, etc.)
• Les travaux d’utilité publique mis à la charge du propriétaire 
• Les acquisitions et rachat de servitudes
• les frais des emprunts hypothécaires (lors de l’acquisition + frais transformation et réparations)
• Les frais liés à la vente du bien comme les pénalités de remboursement de votre hypothèque.

Point important : vous ne pouvez pas affecter en impenses les dépenses que vous avez déjà déduites chaque année au titre des frais d’entretiens. 

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Comment avoir le taux d’imposition sur le gain immobilier le plus bas possible ?

L’imposition sur le gain immobilier est défini selon un barème qui repose sur le nombre d’années de détention. Pouf faire simple, plus vous possédez le bien depuis longtemps, moins le taux d’impôt est élevé. 

Sachez par ailleurs que les années où vous avez habité dans le bien comptent double. Il faut néanmoins pouvoir le prouver. Je vous conseille donc vivement de constituer un classeur (ou plusieurs) avec des factures de téléphone, internet, santé, assurance, etc. de manière à pouvoir prouver le nombre d’années où vous avez habité dans le bien.

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Comment ne pas payer d’impôt sur le gain immobilier ?

Il y a deux grandes techniques, parfaitement légales, pour ne pas payer cet impôt.

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1) Exemption totale de l’impôt 

Si vous êtes dans l’un des deux cas de figure ci-dessous, vous pouvez être totalement exempté d’impôt.

• Cas numéro 1 : lorsque l'aliénateur est le canton, une commune ou association de communes vaudoises, un de leurs établissements sans personnalité juridique ou la Confédération, dans les limites de la législation fédérale ;
• Cas numéro 2 : lorsque le total des gains réalisés au cours d'une année fiscale est inférieur à CHF 5'000.-.

2) Report d’imposition : la meilleure technique pour ne pas payer l’impôt sur le gain immobilier

Le report d’imposition est la principale technique pour ne pas payer l’impôt sur le gain immobilier. Mais cela ne veut pas dire pour autant que vous êtes exempté d’impôt. 

Le report d’imposition consiste à reporter cet impôt, à condition que vous vous serviez du gain pour acheter ou construire, en Suisse, votre future résidence principale.

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Dans le cas d’un report, l’impôt est donc simplement reporté au jour où vous revendrez le bien que vous venez de racheter.

Attention : ce report doit se faire dans un “délai approprié” (la pratique admet un délai de 1 an). De plus, seul le gain qui aura été ré-affecté à l’achat du futur bien sera exempté d’impôt. Le reste y sera soumis en fonction du barème classique.

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Tableau récapitulatif

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En conclusion

Comme vous avez pu le constater, le gain immobilier est un impôt assez facile à comprendre et à calculer. Cependant, quelques petites subtilités existent et peuvent vous permettre d'économiser un joli montant. Dès lors, n'hésitez pas à nous solliciter pour toute question concernant votre projet immobilier. Nous serons heureux de vous accompagner au mieux pour défendre vos intérêts.